物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務及其監(jiān)督管理活動。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條 物業(yè)管理工作實行屬地負責制。各轄市、區(qū)人民政府、鎮(zhèn)江新區(qū)管委會應當加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領導：

（一）將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策；

（二）明確物業(yè)管理行政主管部門、各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理機構(gòu)；

（三）建立由物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和規(guī)劃、城市管理、公安、物價、質(zhì)量技術監(jiān)督、環(huán)境保護、工商等部門參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題，牽頭組織有關部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法、違規(guī)行為開展集中整治；

（四）健全由物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、基層人民調(diào)解委員會等組成的物業(yè)管理糾紛處理機制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中發(fā)生的各類矛盾和糾紛；

（五）建立物業(yè)服務應急管理機制和長效管理機制；

（六）對舊住宅區(qū)配套設施不全的，有計劃地組織綜合整治，提升配套水平，逐步實施物業(yè)管理。

第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作：

（一）研究制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)服務標準、相關配套政策和示范文本等；

（二）指導、監(jiān)督轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門相關工作；

（三）建立健全物業(yè)服務企業(yè)誠信體系，制定物業(yè)服務企業(yè)和項目負責人信用信息管理辦法；

（四）依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。

第五條 轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作：

（一）負責住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗以及物業(yè)服務企業(yè)交接工作的指導監(jiān)督；

（二）指導和配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好業(yè)主自治組織籌建、換屆及日常工作的監(jiān)督；

（三）負責對物業(yè)服務企業(yè)的日常監(jiān)管及信用信息核查管理工作；

（四）指導和協(xié)調(diào)舊住宅小區(qū)物業(yè)管理相關工作；

（五）依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。

第六條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作：

（一）建立社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)，公開投訴電話、辦公地址；

（二）負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系；

（三）建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機制，接受和處理群眾的投訴和糾紛，指導社區(qū)居（村）民委員會、人民調(diào)解委員會等組織及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛；

（四）制定物業(yè)管理應急預案，落實物業(yè)應急管理機制；

（五）負責業(yè)主自治組織的籌建、換屆等相關工作，指導監(jiān)督業(yè)主自治組織的日常工作，建立業(yè)主自治組織檔案；

（六）協(xié)調(diào)建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系。

第七條 規(guī)劃、城市管理、公安、物價、質(zhì)量技術監(jiān)督、環(huán)境保護、民防、工商等有關部門，按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督管理工作。

第八條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，強化行業(yè)監(jiān)督，積極調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設施設備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設等因素確定。

建設單位在向規(guī)劃行政主管部門申請住宅建設工程設計方案審查時，應當明確物業(yè)管理區(qū)域的劃分。規(guī)劃行政主管部門在審查時，應當聽取轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。

第十條 建設單位應當根據(jù)物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域劃分遵循以下規(guī)定：

（一）同一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)地上、地下建筑物及其構(gòu)筑物和共用設施設備、相關場地，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；

（二）住宅物業(yè)項目內(nèi)的非住宅物業(yè)與住宅物業(yè)，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；

（三）分期建設或者由兩個以上建設單位共同開發(fā)的物業(yè)項目，其配套的設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；

（四）其他可以劃分物業(yè)管理區(qū)域的情形。

上述情形中，配套設施設備能夠分割、獨立使用并符合規(guī)劃建設工程設計方案要求且能夠區(qū)分建筑物所有權的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域，但規(guī)劃行政主管部門有明確要求的除外。

第十一條 新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域劃分是物業(yè)管理方案的重要組成部分，建設單位在辦理商品房預（銷）售許可證前，應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，并提交以下材料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域檔案登記表；

（二）立項批文；

（三）建設用地規(guī)劃許可證；

（四）土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（五）規(guī)劃條件書和規(guī)劃總平面圖；

（六）其他相關材料。

轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應當在3個工作日內(nèi)予以備案，并出具物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明。

建設單位應當將物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明的相關內(nèi)容在商品房買賣合同中明示。

第十二條 新建物業(yè)出售前，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準調(diào)整原有規(guī)劃設計方案，原物業(yè)管理區(qū)域劃分不符合本辦法第九條、第十條的，應當重新劃分物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋已經(jīng)預（銷）售的，建設單位調(diào)整規(guī)劃設計方案報規(guī)劃行政主管部門審核前，應當征求相關買受人意見。重新劃分物業(yè)管理區(qū)域后，由建設單位向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門重新備案。

已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務企業(yè)向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。

已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求相關業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理區(qū)域劃分前應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主進行公示。

第十三條 轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

物業(yè)管理區(qū)域檔案應當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第十四條 房屋的所有權人為業(yè)主。

業(yè)主應當依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約（含臨時管理規(guī)約，下同）行使權利，自覺履行法定和約定的義務。

第十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業(yè)服務合同（含前期物業(yè)服務合同）的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

（二）按程序提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權，并在選舉業(yè)主委員會成員時，享有被選舉權；

（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（六）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同（含前期物業(yè)服務合同）；

（七）對物業(yè)共用部分、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（八）監(jiān)督物業(yè)共用部分、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（九）認為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益的，有權依法向人民法院提起訴訟；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第十六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，不得損害公共利益和他人合法權益；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設施設備的使用及公共秩序、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照有關規(guī)定交納專項維修資金；

（五）遵守物業(yè)服務合同（含前期物業(yè)服務合同）的相關約定，按時足額交納物業(yè)服務費、公共水電費（含電梯運行電費，下同）等費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第十七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

業(yè)主戶數(shù)超過300戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。業(yè)主代表由業(yè)主大會籌備組以幢、單元、樓層等為單位推薦出1至5名候選人，經(jīng)相關業(yè)主選舉產(chǎn)生。參加業(yè)主代表大會的業(yè)主代表應當于業(yè)主代表大會7日前，就會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見。業(yè)主代表的任期與當屆的業(yè)主委員會任期相同。

第十八條 符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）會議：

（一） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的；

（二） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到50%以上的。

第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合業(yè)主大會成立條件的，建設單位應當按照物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域備案證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的清單及證明；

（六）物業(yè)服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第二十條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

籌備召開首次業(yè)主大會會議所需的費用，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位在報送籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料時，應當和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）商定籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用，并將籌備費用一次性交至街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代管。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當將籌備費用單獨列賬，獨立核算。首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應當將籌備費用的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第二十一條 首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設單位、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會等派員組成�；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，其他成員應當由其所在單位出具書面委托書。

籌備組人數(shù)應當為5至11人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應當不少于籌備組人數(shù)的60%�；I備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。

籌備組中業(yè)主代表的推薦辦法由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定，并向全體業(yè)主公布�；I備組應當自成立之日起7日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

籌備組正式開展工作前，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對籌備組成員進行物業(yè)管理相關知識培訓。

第二十二條 籌備組應當自成立之日起90日內(nèi)完成下列籌備工作，并組織召開首次業(yè)主大會會議。

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；

（二）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；

（三）確定業(yè)主身份（含業(yè)主姓名及所擁有的專有部分面積），確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)，監(jiān)票人應當由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）派員擔任；

（四）擬定首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）依法確定首次業(yè)主大會會議的召開方案、表決規(guī)則；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主，公告時間不少于7日。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應當自收到書面意見之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復。

業(yè)主大會成立后，籌備組自動解散。籌備組未在90日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面公告籌備組解散�；I備階段發(fā)生訴訟、復議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復議和異議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)。

第二十三條 業(yè)主大會決定以下事項，并履行相關職責：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

（三）制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

（四）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)，審議和批準業(yè)主委員會擬簽訂的物業(yè)服務合同；

（五）依法決定專項維修資金籌集、使用、管理事項并監(jiān)督實施；

（六）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費籌集方式并監(jiān)督使用；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共用部分的用途；

（九）制定、修改共用部分和共用設施設備收益分配、使用方案；

（十）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應當由業(yè)主共同決定的事項。

第二十四條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年不少于一次。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業(yè)主。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知社區(qū)居（村）民委員會。社區(qū)居（村）民委員會應當對業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行指導、監(jiān)督。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄，并妥善保存。

第二十五條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應當由業(yè)主本人簽名。具體表決方式應當在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

鼓勵運用互聯(lián)網(wǎng)技術開展業(yè)主自治活動，業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事可以采用紙質(zhì)或者手機信息、電子郵件、APP平臺等方式實行實名制表決。

第二十六條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，在物業(yè)管理活動中應當維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理狀況以及業(yè)主委員會的工作情況；

（三）草擬業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會工作規(guī)則及修改方案，提交業(yè)主大會表決；

（四）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（五）草擬共用部分和共用設施設備收益分配方案，提交業(yè)主大會表決；

（六）督促業(yè)主按時足額交納物業(yè)服務費、公共水電費及其他相關費用；

（七）草擬專項維修資金使用、續(xù)籌方案，提交業(yè)主大會表決；

（八）草擬改建、重建建筑物及其附屬設施方案，提交業(yè)主大會表決；

（九）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約及其他有關規(guī)章制度；

（十）及時將業(yè)主大會的有關決定和決議向全體業(yè)主公布，并負責執(zhí)行和組織實施；

（十一）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理的意見和建議，監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（十二）接受街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會的指導和監(jiān)督，并積極配合做好社區(qū)管理工作，協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾和糾紛；

（十三）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十七條 業(yè)主委員會實行任期制，每屆任期3至5年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會由5至11人的單數(shù)委員組成，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生�！�

業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)過半數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的50%。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。

第二十八條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，并向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）業(yè)主委員會備案申請表；

（二）業(yè)主委員會委員名單（含委員基本情況和分工情況）；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（四）業(yè)主大會會議記錄；

（五）其他應當提供的材料�！�

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應當在3個工作日內(nèi)予以備案并出具書面?zhèn)浒缸C明。備案材料不齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當書面告知須補齊的材料；備案材料齊全但存在爭議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以暫不出具備案證明，但應當書面說明暫不予備案的理由。業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)以虛假資料取得備案的，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當撤銷備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主委員會在轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)后，持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章，業(yè)主委員會印章應當標注當選屆數(shù)及任期。業(yè)主大會印章由社區(qū)居（村）民委員會代為保管。業(yè)主大會印章應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定，在社區(qū)居（村）民委員會監(jiān)督下使用。業(yè)主委員會應當建立業(yè)主委員會印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。業(yè)主委員會印章應當在其職責范圍內(nèi)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定使用。

第二十九條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以從物業(yè)共用部分、共用設施設備收益中列支，也可以由全體業(yè)主分攤，具體經(jīng)費額度由業(yè)主委員會提出預算，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后執(zhí)行。業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由社區(qū)居（村）民委員會代為保管，社區(qū)居（村）民委員會應當單獨列賬，專戶存儲，監(jiān)督使用。

業(yè)主委員會每半年應當向全體業(yè)主公布業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會的委員可以獲得一定數(shù)額的津貼。津貼來源在業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費中列支，津貼標準由業(yè)主大會決定后在業(yè)主委員會工作規(guī)則中確定。業(yè)主委員會委員不得接受本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)的津貼。

第三十條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不得委托代理人參加會議。

業(yè)主委員會應當于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第三十一條 業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表有下列情形之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，可以決定是否終止其委員或者代表資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員、業(yè)主代表職責的；

（三）利用委員、代表資格謀取私利或者本人、配偶及其直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務的企業(yè)有利害關系的；

（四）不遵守管理規(guī)約、拒不履行業(yè)主義務的；

（五）侵害他人合法權益的；

（六）有不良信用記錄的；

（七）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表的。

第三十二條 業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表因本辦法第三十一條情形資格終止的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于7日。業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表出現(xiàn)空缺時，應當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會委員因客觀原因集體辭職或者委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由社區(qū)居（村）民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的有關檔案資料、財物、印章等在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）委會的監(jiān)督下移交給業(yè)主委員會。拒不移交的，其他業(yè)主委員會委員、新一屆業(yè)主委員會可以向公安派出所提出協(xié)助移交，公安派出所應當予以配合。

第三十三條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。

業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）參照本辦法第二十一條、第二十二條，組織選舉新一屆業(yè)主委員會。原業(yè)主委員會委員怠于或者阻撓換屆選舉的，不再列入新一屆業(yè)主委員會委員候選人名單。

業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的有關檔案資料、財物、印章等在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）委會的監(jiān)督下移交新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以向公安派出所提出協(xié)助移交，公安派出所應當予以配合。

第三十四條 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十五條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

業(yè)主委員會應當同時將變更情況書面告知物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第三十六條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導后仍不能成立的。

第三十七條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務機構(gòu)、建設單位、業(yè)主代表等組成。物業(yè)管理委員會的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦，也可以由社區(qū)居（村）民委員會推薦，業(yè)主代表最終由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定，物業(yè)管理委員會其他成員應當由其所在單位出具書面委托。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

物業(yè)管理委員會成員人數(shù)應當為5至11人的單數(shù)，其中業(yè)主代表應當不少于總?cè)藬?shù)的60%。物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當將物業(yè)管理委員會的成員名單、物業(yè)管理委員會議事規(guī)則等內(nèi)容，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。物業(yè)管理委員會成立之日起30日內(nèi)應當持下列材料到轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）物業(yè)管理委員會備案申請表；

（二）物業(yè)管理委員會成員的身份證明（含委員基本情況和分工情況）；

（三）管理規(guī)約、物業(yè)管理委員會議事規(guī)則；

（四）其他應當提供的材料�！�

轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應當在3個工作日內(nèi)予以備案并出具書面?zhèn)浒缸C明。物業(yè)管理委員會辦理備案手續(xù)后，持備案證明向公安機關申請刻制物業(yè)管理委員會印章。

第三十八條 物業(yè)管理委員會作出的決定，應當就相關事項進行公示，公示時間不少于7個工作日。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，應當在公示期間以書面形式向物業(yè)管理委員會提出意見，物業(yè)管理委員會應當及時給予書面答復。

物業(yè)管理委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同期限一般不得超過3年。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對能夠召開業(yè)主大會的，應當組織召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會備案之日起停止其職責，并在10日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)。

第三十九條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

業(yè)主小組應當履行下列職責：

（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議；

（二）決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造；

（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。

業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組作出的決定應當符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會作出的決定，并在作出決定后7日內(nèi)告知業(yè)主委員會。業(yè)主小組履行職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。

第四十條 業(yè)主大會籌備組中的業(yè)主代表、業(yè)主代表大會的業(yè)主代表、業(yè)主委員會的委員、物業(yè)管理委員會的業(yè)主代表由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力、具備必要的工作時間的業(yè)主擔任，最高任職年齡可在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

業(yè)主有下列情形，不得擔任上述職務，已擔任上述職務的，應當終止其職務并予以公示：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再具備業(yè)主資格的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當使用物業(yè)行為的；

（五）未按照規(guī)定交納物業(yè)服務費、公共水電費、汽車停放費用和住宅專項維修資金等相關費用的；

（六）違法出租房屋的；

（七）非法接受、索取建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的利益或者報酬的；

（八）其他違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等不宜擔任的情形。

第四章 前期物業(yè)管理

第四十一條 新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。鼓勵銷售后形成多個業(yè)主的非住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

前期物業(yè)服務合同可以約定期限；期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第四十二條 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

投標人少于3個或者住宅規(guī)模建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

建設單位應當提供前期物業(yè)管理開辦費及物業(yè)承接查驗所需費用，費用的具體標準及支付方式由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)項目規(guī)模、配套設施等因素協(xié)商確定。物業(yè)管理開辦費用于購買物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用，應當在前期物業(yè)服務合同中明確載明。物業(yè)承接查驗的費用，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。

第四十三條 建設單位應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交以下材料報轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）建設單位營業(yè)執(zhí)照；

（二）物業(yè)管理區(qū)域的備案證明、擬當期預銷售樓宇的建設工程規(guī)劃許可證及建設工程施工許可證；

（三）招標公告或者招標邀請書；

（四）招標文件；

（五）招標代理委托合同（適用委托機構(gòu)代理）；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應當及時責令建設單位改正。

第四十四條 建設單位在招投標結(jié)束后，應當在投標有效期截止時限30日前確定中標的物業(yè)服務企業(yè)，投標有效期應當在招標文件中載明。建設單位向中標的物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出中標通知書，同時將中標結(jié)果通知所有未中標的物業(yè)服務企業(yè)，并應當返還其投標書。

建設單位應當自確定中標人之日起15日內(nèi)，提交以下材料向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）開標評標過程；

（二）確定中標人的方式及理由；

（三）評標委員會的評標報告；

（四）中標人的投標文件。

轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應當在3個工作日內(nèi)予以備案，并出具中標備案通知書。

第四十五條 前期物業(yè)服務合同應當由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門、價格行政主管部門備案。

轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、價格行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應當在3個工作日內(nèi)予以備案，并出具備案通知書。

第四十六條 前期物業(yè)服務期間，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)解除前期物業(yè)服務合同的，建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，并通過招投標方式另行選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設單位應當向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及價格行政主管部門重新辦理備案手續(xù)。

第四十七條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務的內(nèi)容予以約定。

前期物業(yè)服務費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位全額承擔。

業(yè)主應當按照房屋買賣合同（符合竣工驗收條件）、入住通知書約定的房屋交付之日起按月交納物業(yè)服務費、公共水電費等費用。

第四十八條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積4‰的比例配置物業(yè)服務用房，其中：2.5‰為辦公用房，1.5‰為經(jīng)營用房，低于100平方米的按照100平方米配置，并無償移交。物業(yè)服務用房中用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業(yè)服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積20至40平方米配置。物業(yè)服務用房所有權屬于全體業(yè)主。

集中建設的保障性住房還應當按照不低于地上地下總建筑面積3‰增加配置物業(yè)服務經(jīng)營性用房，收益用于彌補物業(yè)服務費不足。

第四十九條 物業(yè)服務用房的具體位置和面積應當在建設工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明。物業(yè)服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近。物業(yè)服務用房設置在住宅樓內(nèi)的，應當具有獨立的通道。物業(yè)服務用房建造的基本標準，應當符合國家有關工程質(zhì)量和安全的要求，內(nèi)墻應當刷涂料，頂棚吊頂或者刷涂料，地面鋪瓷磚，衛(wèi)生間墻地面鋪貼瓷磚，安裝衛(wèi)生潔具，具有上下水、供電等正常使用功能；住宅小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡寬帶等設施的，應當在物業(yè)服務用房內(nèi)預留端口，具備正常使用功能。不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、車棚、車庫、室內(nèi)層高不足2.2米的房屋計入物業(yè)服務用房面積。

物業(yè)服務用房不計入分攤共用建筑面積，建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業(yè)服務用房并申請登記。物業(yè)服務用房不得買賣和抵押。

第五十條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備進行查驗。物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。

現(xiàn)場查驗物業(yè)20日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備的安裝、使用和維護、保養(yǎng)等技術資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限，最長不超過10日。

承接查驗后，建設單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。

物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。

第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）臨時管理規(guī)約；

（二）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（三）建設單位移交資料清單；

（四）查驗記錄；

（五）交接記錄；

（六）其他與承接查驗有關的文件。

轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應當在3個工作日內(nèi)予以備案，并出具備案證明。物業(yè)服務企業(yè)應當在備案后將物業(yè)承接查驗情況及備案證明，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第五十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起10日內(nèi)，在業(yè)主委員會和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督確認下，向被選聘的物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案，或者向業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會移交。

第五章 物業(yè)服務

第五十三條 從事物業(yè)服務的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)，并按照資質(zhì)等級承接物業(yè)項目。

外地物業(yè)服務企業(yè)在本市從事物業(yè)管理活動的，應當?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案。

第五十四條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，按照前期物業(yè)管理招投標相關規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)主委員會招標前，應當擬定選聘方案。選聘方案包括擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)、管理實績要求、物業(yè)服務內(nèi)容和收費標準、物業(yè)服務合同期限和選聘方式等相關內(nèi)容。選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)或者實施自行管理的，業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務內(nèi)容和收費標準等，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第五十五條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理內(nèi)容、服務標準（含人員配置）、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務企業(yè)應當于物業(yè)服務合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務合同及業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)的表決證明報轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

第五十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應當及時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。

業(yè)主委員會經(jīng)征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人；要求更換項目負責人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。

項目負責人發(fā)生更換的，物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。

第五十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

物業(yè)服務企業(yè)招用人員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護等服務均屬保安服務行為，相關保安人員及保安服務應當符合國家保安服務管理的有關規(guī)定，依法接受公安機關的業(yè)務指導和監(jiān)督管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安服務管理具體辦法由公安部門會同物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

第五十八條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費、公共水電費等費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務相關費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主在約定相關事項時，應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務費用標準等事項告知物業(yè)使用人。

物業(yè)所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務費用。物業(yè)轉(zhuǎn)讓雙方應當在房屋轉(zhuǎn)讓合同中載明物業(yè)服務相關費用標準、繳費結(jié)算情況等。

業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳，向人民法院提起訴訟。業(yè)主有欠交物業(yè)服務費用等違反物業(yè)服務合同以及管理規(guī)約等行為，經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人征信系統(tǒng)。

第五十九條 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開、服務質(zhì)量和價格相符的原則確定，實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務收費是否實行政府指導價由業(yè)主大會決定；非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務等其他物業(yè)服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價。具體物業(yè)服務收費標準，由當事人在物業(yè)服務合同中約定。

實行政府指導價的，價格行政主管部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務平均成本、最低工資標準調(diào)整幅度以及消費物價指數(shù)變動情況，制定物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，并向社會公布。價格行政主管部門應當每三年內(nèi)對物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。

物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以由雙方另行約定。

第六十條 物業(yè)服務收費應當明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況如實公示。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定定期將物業(yè)服務費用和經(jīng)營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示，每年公示不少于一次。公共水電費等物業(yè)服務企業(yè)代收的費用，按照實際費用和物業(yè)服務合同約定的方式由全體業(yè)主分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的公共水電費等費用分攤情況提出異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當答復。

建設單位在新建住宅建設時應當對幢、單元范圍內(nèi)業(yè)主使用的電梯、水泵等共用設施設備安裝獨立的計量器具，便于公共水電費等費用的計量與分攤。

第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣等服務的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。

物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取代辦手續(xù)費。

第六十二條 專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養(yǎng)護的，雙方應當簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。

業(yè)主或物業(yè)使用人未按約定交納公共水電費的，物業(yè)服務企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，專業(yè)經(jīng)營單位可以會同物業(yè)服務企業(yè)依法追繳。

專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和涉及公共安全的服務。

第六十三條 業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務合同另有約定的除外。

業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起15日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下與被選聘的物業(yè)服務企業(yè)履行下列交接義務：

（一）移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費購買的物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)；

（二）移交本辦法第五十條第二款規(guī)定的相關資料；

（三）移交物業(yè)服務期間形成的物業(yè)和設施設備使用、維護、保養(yǎng)、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養(yǎng)記錄；

（四）移交結(jié)清預收、代收和預付、代付的相關費用資料；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。

物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續(xù)期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前3個月書面告知另一方當事人和轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第六十四條 轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

被解聘的物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主大會的決定有異議等為由拒絕辦理交接。被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當責令其限期撤出，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。被選聘的物業(yè)服務企業(yè)不得強行接管。

物業(yè)服務企業(yè)終止物業(yè)服務合同的，在未落實物業(yè)管理期間，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)物業(yè)服務機構(gòu)實施臨時管理。臨時管理期間的服務內(nèi)容及收費標準，參照市、轄市價格及物業(yè)管理行政主管部門普通住宅物業(yè)公共服務最低等級標準及對應的公共服務費指導價執(zhí)行。

第六十五條 單體物業(yè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會決定，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督指導下，業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理。業(yè)主自行管理的，應當對下列事項作出決定：

（一）自行管理的執(zhí)行機構(gòu)、管理人；

（二）自行管理的內(nèi)容、標準、費用和期限；

（三）聘請專業(yè)機構(gòu)的方案；

（四）其他有關自行管理的內(nèi)容。

電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護。

業(yè)主大會決定委托第三方進行財務管理和審計的，自行管理的執(zhí)行機構(gòu)或者管理人應當委托具有資質(zhì)的機構(gòu)對物業(yè)服務費、物業(yè)經(jīng)營性收益等費用進行財務管理和審計，相關財務賬目應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公示，每年不少于一次。

第六章 物業(yè)的使用與維護

第六十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期建設項目，建設單位應當結(jié)合當期業(yè)主停車需求，按照規(guī)劃行政主管部門確定的車位、車庫指標，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示當期售租方案。

在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過6個月。

第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地標注。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業(yè)主開放。人防工程停車位于2013年5月1日前出租的，所在地民防行政主管部門協(xié)調(diào)使用管理單位規(guī)范承租行為，明確維護管理責任。自2013年5月1日起，人防工程停車位出租的租賃期限不得超過3年，不得將停車位出售、附贈。

人民防空工程平時用作停車位的，其停放費、租金的收取及支出、使用管理等相關規(guī)定，由民防行政主管部門會同價格、物業(yè)管理等行政主管部門另行制定。

第六十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人以及裝飾裝修服務單位。

業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù)，并會同裝飾裝修服務單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需要提交原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑒定機構(gòu)出具的審定意見，并按照規(guī)定辦理批準手續(xù)。

物業(yè)服務企業(yè)應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督和管理。業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修服務單位拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)可以按照管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

第七十條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。在國家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)，由建設單位先行交存住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第七十一條 發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關業(yè)主可以提出應急處置方案，經(jīng)住宅專項維修資金代管部門復核后進行應急處置：

（一）屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯、消防設施設備故障危及人身安全的；

（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；

（四）二次供水水泵運行中斷的，但由專業(yè)經(jīng)營單位負責二次供水水泵設備維修、養(yǎng)護的除外；

（五）樓頂、樓體單側(cè)外立面有脫落危險的；

（六）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（七）其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情形。

應急維修費用應當經(jīng)過審計并向業(yè)主公示后，從相關業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。應急維修的具體使用辦法另行制定。

第七十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；

（二）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規(guī)定的物品；

（六）制造超過規(guī)定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；

（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；

（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；

（九）擅自擺攤設點、占道經(jīng)營；

（十）無序停放車輛、堵塞消防通道、阻礙主要交通道路；

（十一）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（十二）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十三）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第七章 法律責任

第七十三條 違反本辦法規(guī)定，依法應當由相關行政管理部門實施行政處罰的，依照有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

第七十四條 住房和城鄉(xiāng)建設、公安、城市管理、物價、環(huán)境保護、規(guī)劃、民防、工商、質(zhì)量技術監(jiān)督等行政管理部門，應當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、車位車庫、綠地綠化、特種設備等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式。相關行政主管部門依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

（一）住房和城鄉(xiāng)建設部門負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；擅自利用物業(yè)共用部分、共用設施設備進行經(jīng)營等違法違規(guī)行為。

（二）公安部門負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法違規(guī)行為，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)養(yǎng)犬、妨礙交通、堵塞消防通道、妨礙消防設施使用等行為依法處理；對小區(qū)內(nèi)承租人進行登記管理。

（三）城市管理行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政、綠化、市容環(huán)境衛(wèi)生等方面的監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；擅自擺攤設點、占道經(jīng)營；擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；飼養(yǎng)家禽家畜等違法違規(guī)行為。

（四）價格行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)服務企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、物業(yè)服務費用和經(jīng)營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況以及其他價格違法違規(guī)行為。

（五）環(huán)境保護行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)排放水污染物、飲食服務業(yè)油煙污染等監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)造成噪聲、油煙污染等違法違規(guī)行為。

（六）規(guī)劃行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法建設行為的監(jiān)督檢查，依法查處擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途，破壞或者擅自改變房屋外觀等違法違規(guī)行為。

（七）民防行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)使用人防工程設施行為的監(jiān)督檢查，依法查處未按規(guī)定維護管理防空地下室、改變防空地下室主體結(jié)構(gòu)、拆除人防設施設備及危害防空地下室安全和使用效能等違法違規(guī)行為。

（八）工商行政主管部門負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法廣告、無照經(jīng)營和擅自變更經(jīng)營（辦公）場所等違法違規(guī)行為。

（九）質(zhì)量技術監(jiān)督行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯等特種設備安全運行的監(jiān)督檢查，依法查處各類特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法違規(guī)行為。

第七十五條 各轄市、區(qū)人民政府、鎮(zhèn)江新區(qū)管委會物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）以及其他有關主管部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章 附則

第七十六條 本辦法所稱住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、監(jiān)控安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

本辦法規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計算：

（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫時按照測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算；

（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第七十七條　本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設部門負責解釋。