第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，營(yíng)造文明和諧的生活和工作環(huán)境，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向高品質(zhì)和多樣化升級(jí)，滿足人民群眾不斷增長(zhǎng)的美好生活需要，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)人或者自行管理等方式，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物以及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循黨委領(lǐng)導(dǎo)下的業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)和政府依法監(jiān)督管理相結(jié)合的原則。

建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理體系。

推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)中根據(jù)中國(guó)共產(chǎn)黨章程的規(guī)定，設(shè)立黨的基層組織，開(kāi)展黨的活動(dòng)，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。

倡導(dǎo)將核心價(jià)值觀融入臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，弘揚(yáng)優(yōu)秀傳統(tǒng)文化，增強(qiáng)居民的社區(qū)認(rèn)同感、歸屬感、責(zé)任感和榮譽(yù)感。

第四條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機(jī)制，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，統(tǒng)籌推進(jìn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，協(xié)調(diào)解決行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理重大問(wèn)題。

市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化。

第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）制定或者擬定物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實(shí)施；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)開(kāi)展物業(yè)管理工作；

（三）指導(dǎo)和監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

（四）制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本；

（五）制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)辦法；

（六）建立全市統(tǒng)一的智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，提供信息查詢(xún)、服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)、電子投票、信用監(jiān)管和物業(yè)招投標(biāo)管理等服務(wù)；

（七）指導(dǎo)舊住宅區(qū)的改造工作；

（八）其他監(jiān)督管理職責(zé)。

縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)政策和制度；

（二）監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)；

（三）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理；

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)；

（五）負(fù)責(zé)對(duì)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)有關(guān)物業(yè)管理人員以及業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)工作；

（六）指導(dǎo)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府實(shí)施物業(yè)管理相關(guān)工作；

（七）組織實(shí)施舊住宅區(qū)改造工作；

（八）其他監(jiān)督管理職責(zé)。

發(fā)展改革、公安、民政、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃、城市管理、市場(chǎng)監(jiān)管、人防、應(yīng)急管理、消防救援等部門(mén)和機(jī)構(gòu)，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)，履行下列職責(zé)：

（一）組織、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉換屆和物業(yè)管理委員會(huì)組建工作；

（二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；

（三）監(jiān)督物業(yè)項(xiàng)目交接；

（四）組織開(kāi)展物業(yè)服務(wù)滿意度測(cè)評(píng)和服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)；

（五）召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，調(diào)解處理物業(yè)糾紛；

（六）與物業(yè)管理相關(guān)的其他職責(zé)。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)明確相應(yīng)機(jī)構(gòu)承擔(dān)物業(yè)管理工作。

第七條 居民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下開(kāi)展下列工作：

（一）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治工作；

（二）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)解物業(yè)糾紛；

（三）組織實(shí)施舊住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)管理工作；

（四）履行網(wǎng)格化管理職責(zé)，及時(shí)排查、化解物業(yè)管理糾紛；

（五）與物業(yè)管理相關(guān)的其他職責(zé)。

第八條 突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作，并依法給予應(yīng)急物資和資金支持。

第九條 建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解構(gòu)成的多元糾紛解決機(jī)制，化解物業(yè)糾紛。

第十條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等有權(quán)就違反物業(yè)管理規(guī)定的行為向有關(guān)部門(mén)投訴舉報(bào)。有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)投訴舉報(bào)的內(nèi)容及時(shí)調(diào)查核實(shí)、依法處理，并按照規(guī)定予以回復(fù)。

第十一條 物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)和技能水平，調(diào)解行業(yè)糾紛，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人加入行業(yè)協(xié)會(huì)。

第十二條 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈和人工智能等技術(shù)，建設(shè)物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，依法依規(guī)與相關(guān)部門(mén)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享應(yīng)用，提升物業(yè)服務(wù)水平。

第十三條 結(jié)合城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)改造，引導(dǎo)業(yè)主協(xié)商確定舊住宅區(qū)的管理模式，推動(dòng)建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。

鼓勵(lì)產(chǎn)權(quán)單位將閑置的土地、房屋交由居民委員會(huì)統(tǒng)籌使用，用于配套社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，提升舊住宅區(qū)品質(zhì)。

市、縣（市、區(qū)）人民政府可以對(duì)舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用給予適當(dāng)補(bǔ)貼。具體辦法由市人民政府制定。

第二章 配套設(shè)施與前期物業(yè)

第十四條 新開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配置物業(yè)服務(wù)用房，滿足物業(yè)管理需求。物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

（一）獨(dú)立且相對(duì)集中，方便服務(wù)業(yè)主；

（二）屬于地面以上成套裝修房屋，具備水、電、暖、采光、通風(fēng)等正常使用功能，預(yù)留通信、網(wǎng)絡(luò)、安保預(yù)警等端口；

（三）建筑面積按照不少于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三配置，且不得少于一百平方米；

（四）與建設(shè)工程項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用；建設(shè)工程項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建筑面積千分之三的比例配置臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房。

物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無(wú)償提供，屬于全體業(yè)主共有。

第十五條 審批服務(wù)部門(mén)在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房的位置和建筑面積在許可證的附件或者附圖上載明。建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷(xiāo)售備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房的具體位置和建筑面積，不得將物業(yè)服務(wù)用房納入可銷(xiāo)售范圍。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地依法登記為全體業(yè)主共有。

第十六條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要。規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。當(dāng)事人未有約定，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租尚未出售、附贈(zèng)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房銷(xiāo)售時(shí)，將本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)用于出售、附贈(zèng)或者出租的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的數(shù)量予以明確并公示，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中載明。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用；尚未充分利用的，不得在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置規(guī)劃以外的車(chē)位。

第十七條 住宅小區(qū)內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)原則上只停放本小區(qū)業(yè)主或者物業(yè)使用人的車(chē)輛。

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人利用智能化停車(chē)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)同一車(chē)位的多車(chē)管理，方便業(yè)主或者物業(yè)使用人臨時(shí)停車(chē)需要。倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域車(chē)位共享、錯(cuò)時(shí)停車(chē)。

第十八條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置臨時(shí)停車(chē)位的，不得影響道路通行，不得妨礙消防、急救等特種車(chē)輛執(zhí)行任務(wù)，不得損壞共用設(shè)施設(shè)備。

臨時(shí)停車(chē)位使用人應(yīng)當(dāng)交納車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)。

第十九條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法配建的人防工程平時(shí)用作停車(chē)位的，建設(shè)單位不得出售或變相出售、附贈(zèng)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在人防工程停車(chē)位上作出人防車(chē)位、車(chē)庫(kù)的明顯標(biāo)識(shí)。

第二十條 舊住宅區(qū)中，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以通過(guò)拓寬道路、改造綠地或者公共場(chǎng)地、建設(shè)立體停車(chē)庫(kù)（位）等方式增加停車(chē)位。

新增停車(chē)位的設(shè)置應(yīng)當(dāng)符合消防等相關(guān)安全規(guī)范要求。依照法律法規(guī)規(guī)定需要辦理審批手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。

第二十一條 既有多層住宅增設(shè)電梯應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自愿、充分協(xié)商、政府指導(dǎo)、確保安全的原則，業(yè)主應(yīng)當(dāng)就增設(shè)電梯擬選用品牌、樣式、資金籌集方案、維護(hù)保養(yǎng)以及對(duì)相關(guān)業(yè)主補(bǔ)償方案等事項(xiàng)進(jìn)行充分協(xié)商，所在單元業(yè)主依法按照共同決定事項(xiàng)要求組織實(shí)施。

第二十二條 新建或者改擴(kuò)建住宅項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)電動(dòng)車(chē)停放場(chǎng)所和充電設(shè)施，既有住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)結(jié)合老舊小區(qū)改造等，完善電動(dòng)車(chē)停放場(chǎng)所和充電設(shè)施。具體辦法由市人民政府制定。

第二十三條 前期物業(yè)服務(wù)人承接新建物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，與建設(shè)單位共同對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，形成書(shū)面查驗(yàn)記錄，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并于物業(yè)交付使用時(shí)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公開(kāi)承接查驗(yàn)結(jié)果。

對(duì)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改或者委托前期物業(yè)服務(wù)人整改。

第二十四條 前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自承接物業(yè)項(xiàng)目之日起三十日內(nèi)，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告下列事項(xiàng)：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域的范圍以及附圖；

（二）公共活動(dòng)場(chǎng)所、公共綠地的面積和位置；

（三）車(chē)位、車(chē)庫(kù)的數(shù)量和位置；

（四）地下室、底層架空層、天臺(tái)的面積以及權(quán)屬；

（五）物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房以及按照規(guī)劃建設(shè)的居民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)中心、政務(wù)管理、幼兒園、養(yǎng)老服務(wù)等用房的面積、位置以及權(quán)屬；

（六）共用設(shè)施設(shè)備權(quán)屬；

（七）承接查驗(yàn)相關(guān)資料；

（八）建設(shè)單位售后服務(wù)機(jī)構(gòu)地址及電話；

（九）其他應(yīng)當(dāng)公告的事項(xiàng)。

第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)前依法制定臨時(shí)管理規(guī)約，臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約在其銷(xiāo)售場(chǎng)所的顯著位置進(jìn)行公示。在簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約中業(yè)主的權(quán)利義務(wù)等主要內(nèi)容向業(yè)主予以說(shuō)明，業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。

第三章 業(yè)主及業(yè)主組織

第一節(jié) 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第二十六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

本條例所稱(chēng)業(yè)主還包括：

（一）尚未登記取得所有權(quán)，但是基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、征收補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分的單位或者個(gè)人；

（二）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；

（三）因繼承取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的個(gè)人；

（四）因合法建造取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；

（五）其他符合法律法規(guī)規(guī)定的單位或者個(gè)人。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：

（一）道路、綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人綠地的除外；

（二）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位；

（三）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等；

（四）物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場(chǎng)所、共用設(shè)施設(shè)備；

（五）法律法規(guī)規(guī)定或者房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法約定的其他共有部分。

第二十八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律法規(guī)規(guī)定的選舉權(quán)、被選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等規(guī)定的程序行使業(yè)主權(quán)利，業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第二十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等方面的制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理；

（五）按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（六）按時(shí)足額支付物業(yè)費(fèi)；

（七）履行物業(yè)安全使用責(zé)任；

（八）按照有關(guān)規(guī)定分類(lèi)投放生活垃圾；

（九）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，履行義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

物業(yè)使用人根據(jù)法律法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，履行相應(yīng)義務(wù)。

第三十條 建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況及時(shí)報(bào)告縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。

籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)、建設(shè)單位等委派的代表組成�；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七人以上單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的代表?yè)?dān)任。

籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居民委員會(huì)推薦產(chǎn)生，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確定。

前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組開(kāi)展籌備工作。

第三十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議依照法律法規(guī)的規(guī)定召開(kāi)。

下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員和候補(bǔ)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）確定業(yè)主委員會(huì)成員津貼或者補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)實(shí)施任期、離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)；

（十）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

成立業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就本條第二款規(guī)定的事項(xiàng)向業(yè)主大會(huì)提出討論方案。

第三十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)或者通過(guò)信息化手段等形式召開(kāi)。凡書(shū)面投票表決的，表決意見(jiàn)由業(yè)主本人簽字；業(yè)主委托其他業(yè)主簽字的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面授權(quán)委托書(shū)，每一業(yè)主接受的委托不得超過(guò)三人。采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通知全體業(yè)主，將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并同時(shí)告知居民委員會(huì)，居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派代表列席會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織召集。

第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)開(kāi)展活動(dòng)，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，履行下列職責(zé)：

（一）召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定；

（四）擬訂需要提交業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的方案；

（五）監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用以及組織專(zhuān)項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、再次籌集；

（六）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主按時(shí)足額支付物業(yè)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（七）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止；

（八）制作和保管會(huì)議記錄、共有部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；

（九）定期向業(yè)主通報(bào)工作情況，每半年向業(yè)主公布業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)與收益、維修資金使用、經(jīng)費(fèi)開(kāi)支等信息，保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（十）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十一）配合、支持居民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；

（十二）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)不得決定本條例第三十一條第二款規(guī)定事項(xiàng)；業(yè)主大會(huì)不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定本條例第三十一條第二款規(guī)定事項(xiàng)，國(guó)家和省另有規(guī)定的除外。

第三十四條 業(yè)主委員會(huì)人數(shù)由五人以上十一人以下單數(shù)組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會(huì)根據(jù)本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的戶(hù)數(shù)和面積等實(shí)際情況確定。

業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)候補(bǔ)成員，業(yè)主委員會(huì)成員缺額時(shí)，候補(bǔ)成員可以遞補(bǔ)為業(yè)主委員會(huì)成員。候補(bǔ)成員的人數(shù)及遞補(bǔ)規(guī)則應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定，但人數(shù)不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)成員的人數(shù)。

業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表。

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)成員候選人通過(guò)下列方式產(chǎn)生：

（一）社區(qū)黨組織推薦；

（二）居民委員會(huì)推薦；

（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)從前款規(guī)定方式推薦的人選中確定正式候選人名單，報(bào)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。

引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員、人大代表、政協(xié)委員、公職人員、網(wǎng)格員、樓棟長(zhǎng)積極參選業(yè)主委員會(huì)成員，通過(guò)法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。

第三十六條 業(yè)主委員會(huì)成員不得實(shí)施下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料；

（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作；

（四）擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；

（五）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

（六）將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)出售、出租、出借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等侵害業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)權(quán)利；

（七）與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職責(zé)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)或者利益交換；

（八）泄露業(yè)主信息；

（九）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

業(yè)主委員會(huì)成員有前款規(guī)定的第一項(xiàng)至第五項(xiàng)行為的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府督促業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免其資格。在業(yè)主委員會(huì)成員資格被罷免前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止其履行職責(zé)，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第三十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開(kāi)會(huì)議，經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)成員提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者執(zhí)行成員負(fù)責(zé)召集，有三分之二以上成員出席方可召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)成員不得委托他人出席會(huì)議，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過(guò)半數(shù)簽字同意。候補(bǔ)成員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)五日前將會(huì)議議題告知居民委員會(huì)，并聽(tīng)取意見(jiàn)和建議。居民委員會(huì)可以根據(jù)情況派代表參加。

業(yè)主委員會(huì)主任、執(zhí)行成員無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)其他成員或者業(yè)主可以申請(qǐng)物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府督促限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織召集。

第三十八條 業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過(guò)五年，具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則明確。

任期內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)成員經(jīng)遞補(bǔ)人數(shù)仍不足總數(shù)的三分之二，或者業(yè)主委員會(huì)拒不依法履行職責(zé)損害業(yè)主權(quán)益的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

第三十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律法規(guī)的決定，應(yīng)當(dāng)依法責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第四十條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉；未按照規(guī)定進(jìn)行新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到報(bào)告后三十日內(nèi)組建換屆小組，由換屆小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，在換屆小組成立之日起九十日內(nèi)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)

第四十一條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)兩次仍不能成立；

（三）未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)出現(xiàn)任期屆滿、集體辭職等情形，需要重新選舉，經(jīng)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)兩次仍不能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。

第四十二條 物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織成立，作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，并推動(dòng)符合條件的物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。具體辦法由市人民政府制定。

第四十三條 物業(yè)管理委員會(huì)由居民委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等組成。其中業(yè)主代表不少于二分之一。

物業(yè)管理委員會(huì)主任由居民委員會(huì)代表?yè)?dān)任，副主任由居民委員會(huì)指定一名業(yè)主代表?yè)?dān)任。業(yè)主、物業(yè)使用人代表按照業(yè)主委員會(huì)成員候選人方式產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示成員名單。

第四十四條 物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)物，移交后自動(dòng)解散。

第四章 物業(yè)服務(wù)

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)人與物業(yè)服務(wù)合同

第四十五條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理；委托他人管理的，一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。

電梯、消防等具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)由符合條件的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或者人員實(shí)施。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)人在市場(chǎng)主體登記部門(mén)辦理登記后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)登錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案管理系統(tǒng)，錄入相關(guān)信息，建立信用檔案，自覺(jué)接受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)落實(shí)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量主體責(zé)任，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且遵守下列規(guī)定：

（一）提供物業(yè)服務(wù)符合國(guó)家和省規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

（二）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（三）定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，及時(shí)答復(fù)業(yè)主提出的詢(xún)問(wèn)，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（四）定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告履行物業(yè)服務(wù)合同、維修資金使用、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益等情況；

（五）遵守安全生產(chǎn)、公共衛(wèi)生、治安、消防、防災(zāi)管理等有關(guān)公共安全法律法規(guī)的規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)區(qū)域應(yīng)急管理預(yù)案，執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開(kāi)展工作；

（六）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域安全巡查，發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的,及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志,采取措施排除隱患或者向有關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告，依法履行安全保障義務(wù)；

（七）不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中獲取的業(yè)主信息；

（八）協(xié)助社區(qū)或者按照合同約定指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人依照規(guī)定進(jìn)行生活垃圾分類(lèi)投放；

（九）對(duì)違反有關(guān)治安、規(guī)劃、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理；

（十）對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)；

（十一）配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)做好物業(yè)服務(wù)其他相關(guān)工作。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在到崗之日起十日內(nèi)告知居民委員會(huì)，在居民委員會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督下參與社區(qū)治理工作。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示并及時(shí)更新下列信息：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、二十四小時(shí)服務(wù)電話、物業(yè)服務(wù)人網(wǎng)址、投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容，收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)，特約服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；

（三）電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)單位的名稱(chēng)、信用信息、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；

（四）供電、供水、供熱、供燃?xì)�、通信等�?zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的報(bào)修服務(wù)電話等；

（五）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目總體收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算；

（六）上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、公共收益收支與專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況；

（七）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的出售和出租情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

物業(yè)服務(wù)人可以同時(shí)將前款公示的內(nèi)容通過(guò)信息化方式告知全體業(yè)主。

第五十條 物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。未約定期限的，應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起三十日內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

原物業(yè)服務(wù)人以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，或者拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的，業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)解決，也可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

新物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域發(fā)生失管狀況時(shí)，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)物業(yè)聯(lián)席會(huì)議，確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供電、供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。

提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、期限、費(fèi)用等相關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過(guò)六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

第五十二條 鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)人向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人通過(guò)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，提供定制化產(chǎn)品和個(gè)性化服務(wù)。

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

第五十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)價(jià)格，并根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)等因素動(dòng)態(tài)調(diào)整。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、機(jī)動(dòng)車(chē)停放費(fèi)等，發(fā)展改革部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布；每三年進(jìn)行一次評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第五十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)擬定物業(yè)服務(wù)方案，并向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)確定前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革部門(mén)以及居民委員會(huì)、建設(shè)單位，依據(jù)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)情況、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)商確定前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)。

前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)確定后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法選聘物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)于合同簽訂之日起十日內(nèi)將前期物業(yè)服務(wù)合同向縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)備案。

第五十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定及時(shí)足額支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止或者以限時(shí)、限量等方式變相停止供電、供水、供熱、供燃?xì)夂拖拗栖?chē)輛進(jìn)出等方式催交物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用。

第五十六條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

第五十七條 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶(hù)收取費(fèi)用，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)人代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)人拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。

專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)人代收費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托代收合同，物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第五十八條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，其公共收益在扣除合理成本后歸業(yè)主共有。下列收益屬于公共收益：

（一）利用小區(qū)公共道路或者場(chǎng)地設(shè)置停車(chē)位收取的車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)；

（二）利用電梯、車(chē)庫(kù)、場(chǎng)地、樓體等共用部位、設(shè)施發(fā)布廣告的經(jīng)營(yíng)性收入；

（三）利用物業(yè)服務(wù)用房或者公共區(qū)域獲取的出租費(fèi)；

（四）其他應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有的收入。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨(dú)列賬，其用途、使用辦法由業(yè)主共同決定。

第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第五十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定,按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)客廳、廚房、臥室、書(shū)房的上方，下挖建筑物內(nèi)底層地面，擅自改變門(mén)窗位置等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；

（二）擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；

（四）違反國(guó)家規(guī)定,制造、儲(chǔ)存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性、燃燒、助燃性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì)；

（五）擅自拆改供水、排水、再生水、供燃?xì)�、供暖等管線；

（六）從建筑物中拋擲物品；

（七）任意棄置垃圾；

（八）制造超標(biāo)噪音，制造震動(dòng)、異響等干擾他人正常工作、生活；

（九）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

（十）擅自改變?nèi)朔拦こ讨黧w結(jié)構(gòu)和平時(shí)使用功能，拆除、損壞人防工程設(shè)施設(shè)備等違反人防法律、法規(guī)的行為；

（十一）擅自通過(guò)設(shè)置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備；

（十二）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（十三）攜犬出戶(hù)不系犬繩、不隨時(shí)清除寵物糞便等不文明行為；

（十四）違反規(guī)定出租房屋；

（十五）法律法規(guī)、規(guī)章和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

第六十條 在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)電動(dòng)車(chē)停放管理，引導(dǎo)電動(dòng)車(chē)使用人有序停放。未設(shè)置停放場(chǎng)所的，電動(dòng)車(chē)停放不得妨礙其他車(chē)輛和行人通行。

禁止電動(dòng)車(chē)（電瓶）進(jìn)樓入戶(hù)（不含車(chē)庫(kù)）停放或者充電，不得違規(guī)私拉電線、電纜為電動(dòng)車(chē)等充電。

第六十一條 因特殊情況，需要將住宅、車(chē)庫(kù)或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

第六十二條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租住宅物業(yè)專(zhuān)有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)十五日內(nèi)告知物業(yè)服務(wù)人。

第六十三條 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，出讓人應(yīng)當(dāng)告知買(mǎi)受人住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存及使用情況；辦理轉(zhuǎn)移登記后，該房屋賬戶(hù)中結(jié)余的維修資金余額隨房屋所有權(quán)自動(dòng)轉(zhuǎn)移；房屋滅失的，業(yè)主交納的維修資金結(jié)余部分按照產(chǎn)權(quán)關(guān)系返還相應(yīng)業(yè)主。

第六十四條 購(gòu)買(mǎi)商品房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理商品房交付手續(xù)前，一次性足額交存首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金。尚未售出的房屋，由建設(shè)單位交存首期維修資金。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定業(yè)主按照相關(guān)規(guī)定交存維修資金，并督促業(yè)主交存。

第六十五條 縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式，綜合存款利率、資產(chǎn)規(guī)模和服務(wù)效能等因素，擇優(yōu)確定專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)管理銀行，控制專(zhuān)戶(hù)管理銀行數(shù)量。

業(yè)主大會(huì)成立前，維修資金由縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)代行管理。業(yè)主大會(huì)成立后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，選擇代行管理或者自行管理。

業(yè)主大會(huì)選擇自行管理維修資金的，應(yīng)當(dāng)接受縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)的管理和監(jiān)督，在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)選定的銀行設(shè)立維修資金專(zhuān)戶(hù)。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金增值收益應(yīng)當(dāng)每年定期分配到業(yè)主房屋賬戶(hù)；縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度對(duì)上一年度增值收益和分配情況進(jìn)行公示。

第六十六條 專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交納額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)交方案和續(xù)交標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主共同決定。業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)負(fù)責(zé)組織續(xù)交。業(yè)主應(yīng)當(dāng)自收到續(xù)交通知之日起三十日內(nèi)，將續(xù)交的專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)用賬戶(hù)。

業(yè)主逾期不續(xù)交專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)可以書(shū)面催告在合理期限內(nèi)續(xù)交；合理期限屆滿仍不續(xù)交的，可以在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示。

第六十七條 維修、更新和改造共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，需要使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，維修、更新和改造費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主按照約定分?jǐn)�；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照各自專(zhuān)有部分面積所占比例分?jǐn)偂?/p>

未建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)用賬戶(hù)余額不足的，維修、更新和改造費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主按照各自專(zhuān)有部分面積所占比例分?jǐn)偂?/p>

第六十八條 供電、供水、供熱、供燃?xì)�、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘?zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由其運(yùn)營(yíng)管理的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任。

專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第六章 法律責(zé)任

第六十九條 違反本條例規(guī)定的行為，法律法規(guī)已規(guī)定法律責(zé)任的，依照其規(guī)定執(zhí)行；法律法規(guī)未規(guī)定法律責(zé)任的，依照本條例的規(guī)定執(zhí)行。

第七十條 違反本條例第十六條第一款規(guī)定，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車(chē)位、車(chē)庫(kù)，建設(shè)單位拒絕出租的，由市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令建設(shè)單位限期改正；逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第七十一條 違反本條例第十六條第二款規(guī)定，建設(shè)單位在商品房銷(xiāo)售時(shí)，未將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)用于出售、附贈(zèng)或者出租的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的數(shù)量予以明確并公示的，由市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)給予警告，并責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

第七十二條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人有下列情形之一的，由市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)或者其他相關(guān)部門(mén)給予處罰：

（一）違反本條例第二十四條、第四十九規(guī)定，未公告或者公示相關(guān)內(nèi)容的，給予警告，并責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一千元以上五千元以下罰款；

（二）違反本條例第五十五條規(guī)定，采取停止或者以限時(shí)、限量等方式變相停止供電、供水、供熱、供燃?xì)夂拖拗栖?chē)輛進(jìn)出等方式催交物業(yè)費(fèi)的，給予警告，并責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處二千元以上一萬(wàn)元以下罰款。

第七十三條 違反本條例第六十條第二款規(guī)定，電動(dòng)車(chē)（電瓶）進(jìn)樓入戶(hù)（不含車(chē)庫(kù)）停放或者充電的，由消防救援機(jī)構(gòu)和公安機(jī)關(guān)按照職責(zé)分工依法予以處罰。

違反本條例第五十九條第二款規(guī)定和第六十條其他有關(guān)規(guī)定的，由公安、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)管、應(yīng)急管理、人防、城市管理、生態(tài)環(huán)境、自然資源和規(guī)劃等部門(mén)結(jié)合各自職責(zé)，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)予以處罰。

第七十四條 對(duì)違反本條例的行為，相應(yīng)的行政處罰已經(jīng)按照綜合執(zhí)法的有關(guān)規(guī)定集中行使的，由集中行使行政處罰權(quán)的部門(mén)依法實(shí)施處罰。

第七十五條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)和其他有關(guān)部門(mén)、單位的工作人員在物業(yè)管理工作中，有濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章 附 則

第七十六條 本條例所稱(chēng)住宅共用部位，是指根據(jù)法律法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共用的部位。一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

本條例所稱(chēng)共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、單元門(mén)及樓宇對(duì)講、綠地、道路、圍墻、大門(mén)、監(jiān)控（門(mén)禁）設(shè)施、路燈、溝渠、共用排污（水）管道、落水管、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)及充電設(shè)施、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第七十七條 縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門(mén)為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)以外的其他部門(mén)的，由縣（市、區(qū)）人民政府確定的其他部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第七十八條 村民委員會(huì)的物業(yè)管理職責(zé)參照本條例規(guī)定的居民委員會(huì)職責(zé)執(zhí)行。

第七十九條 本條例自2022年3月1日起施行。