房價是現(xiàn)如今，最熱門的話題了，由于全國各地的房價這幾年是一直在漲。房價（房地產(chǎn)價格）是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價值，即房價：土地價格+建筑物價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機制。房價的價格定位由多種因素構(gòu)成。以下是整理的2020年房價多少錢一平方及房價走勢最新消息。

1、延安路二手房房價走勢

天山區(qū)延安路5月二手房參考均價11288元/平，環(huán)比4月下降0.49%，同比去年同期上漲8.17%。最近一年中，10個月房價上漲，2個月房價下跌。

2、延安路二手房住宅5月最貴的小區(qū)均價超過4萬/平

延安路二手房住宅5月最貴的小區(qū)為民福大廈，均價超過4萬/平。

3、2020年延安房價會跌嗎？

縱觀古今中外，人分三六九等。不管你承認不承認。有的人高高在上，有的人叉腰指揮，有的人是金字塔的底座。

延安第1-2層的應(yīng)該沒有，第3-4層可以稱得上是富人，第5層是中產(chǎn)階層，第6-7層是工薪階層，第8-9層是窮人。

延安的第3-4層，已經(jīng)不怎么考慮房子的問題，大多數(shù)看重的是活著時的社會貢獻和去了后的歷史評價，西安、北上廣甚至海外的別墅，不在話下，對延安的房子比較淡然。

延安的中產(chǎn)階層，處級、實權(quán)科長及教授、名流們，大多數(shù)追逐的是權(quán)力地位和名譽聲望，刷身份感是必須的。喜歡西安高新、曲江弄套洋房以及大平層，并且還是核心地段的大開發(fā)商的高檔樓盤。除此之外，熱衷在延安百米大道的核心地段、新區(qū)的高檔樓盤弄套170以上的大面積高層或者洋房，延安西安動車往返，在西安嘚瑟消費，在延安低調(diào)做人，妥妥的雙城記。

第6-7層是工薪階層，又有區(qū)分。第6層的普通公務(wù)員、主流企業(yè)職員、高校青年教師、一般醫(yī)生律師工程師、大個體戶、名牌大學(xué)畢業(yè)生們，大多有些家底，稅后到手怎么也5000以上，追求生活品質(zhì)和小城美好，新區(qū)140左右面積的洋房，以及150以上的小高層，百米大道高檔樓盤的中等面積高檔裝修，北關(guān)、南關(guān)的大面積都是心頭愛。

第7層的工薪階層工資收入就3000-5000了，老城的120-140的家屬院和新區(qū)100-120的高層，都很對口。

第8-9層是窮人。租房好多年后，終于買了房，老城買個100平以下的，新區(qū)和百米大道的100平以上的商品房就不指望了，就看保障房、安置房、經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權(quán)房有沒有機會。

觀察你周圍的延安人，暫時處在什么階層，就對房子就有什么樣的需求。隨著階層的躍升，不斷地折騰換房，過上更美好的日子。

開發(fā)商的目標(biāo)與追求

筆者觀察延安房價，和許多人不同，別人愛談專家怎么說，官員怎么講，政策怎么定，筆者認為最直接的方法最有效，所以都是直接問開發(fā)商高層，原因只有一個：定價權(quán)掌握在開發(fā)商的手里，而不是你我、哪個官員或者專家。

你也許不會想到，開發(fā)商對房子每平米單價，其實遠遠沒有對樓盤總成交額更敏感。原因很簡單，他們要的是在延安每年50億元的總成交額上，自己能啃下多少蛋糕，而不是計較一房一價之得失。

加之延安和西安不同，西安玩限價，延安敞開賣。換言之，在延安，開發(fā)商隨市場變化而靈活調(diào)價的空間余地蠻大，無論是開盤還是盤中或者尾盤，只要順利完成總部和區(qū)域公司下達的總成交額以及其它相關(guān)指標(biāo)，其它都不是問題（除了價，還有量，成交面積太重要了）。

例如，那些所謂備案價，所謂按照總部產(chǎn)品設(shè)計和定價的流程下產(chǎn)生的一房一價，都是有彈性的，但緊盯競品樓盤價格卻絕不能含糊，既不能砸場子，也不能胡抬價，場面得維護住。

筆者曾經(jīng)觀察過延安有的樓盤，其價格調(diào)整了至少3次以上，你發(fā)現(xiàn)調(diào)低了，沒兩天它又調(diào)高了，再過一段時間，它又調(diào)低了。分面積大小、分精裝毛坯、分地塊樓位、分高層洋房、分時間階段，微調(diào)的小手不停撥弄房價的骰子。

所以，那個樓盤的房價，同樣的面積、在不同的推盤階段、不同的地塊、不同的樓位、不同的樓層、邊戶還是中戶，都不一樣，更何況不同面積、不同戶型、不同位置、不同樓層的又混合在一起呢？這個均價咋算才精確？

所以，當(dāng)你問置業(yè)顧問說，你們房子多少錢？他們經(jīng)常撓撓頭給你答不上來，不是有意隱瞞，而是他也算不清均價。每平米差100元，一套房子都能大概差1萬。

更有意思的是，報價與成交價又是兩碼事，同樣的報價，不同的人享受的優(yōu)惠又不盡相同，為什么？你從內(nèi)部銷售、從代銷公司、從他們總部和區(qū)域公司不同渠道，甚至線下與線上，團購與非團購也不一樣，因為不同渠道的成本和權(quán)限是有區(qū)別的。

也就是說，一個樓盤，從拿地到樓盤開盤，再到清盤，銷售去化、資金周轉(zhuǎn)等等，有個總體操盤的概念，開發(fā)商要的是總成交額，而不是你所關(guān)心的單價，為了這個目標(biāo)，一只手調(diào)價，一只手調(diào)量，兩手都得抓。

這還是一個開發(fā)商在延安的某個樓盤，那么無論是百米大道、延安新區(qū)，還是小砭溝、棗園路，抑或虎頭峁、南二十里鋪，每個區(qū)域板塊又有若干個檔次不一樣的小區(qū)，它們均價漲跌，已經(jīng)成了統(tǒng)計數(shù)據(jù)了，又有多大意義？而整個延安的房價是漲是跌，你能弄清楚嗎？以上還只是分析了新盤，還沒分析二手房的成交價。

不僅如此，還沒和租房對比，測算租金回報率呢。況且，如果交易，150萬的房子，能不能賣掉變現(xiàn)換成錢，這又是另一回事。

可問題是，十年前的150萬，和現(xiàn)在的150萬，是一個概念嗎？通脹率也得考慮在內(nèi)。按照今年1月份公布的CPI數(shù)據(jù)（通貨膨脹數(shù)據(jù)），也就是錢貶值的速度，比去年同期上漲5.4%。換句話理解，100萬的金融資產(chǎn)，現(xiàn)在購買力和去年比，只剩下94.6萬。老老實實手攥著錢，但價值卻溜走了。5.4%的貶值速度，還是十年前，大概在2011年的10月，見下圖。像美國、歐洲，一般把2%作為央行通脹的警戒線�？蓡栴}是，5.4%的通脹，疫情過后，還有可能再降息降準(zhǔn)，這就是現(xiàn)實。

還有，延安房市還在流通著大量商品房之外的房子，例如以前的福利房、單位分房、小產(chǎn)權(quán)房以及一些說不清道不明的房子，其價格更是水深，實際成交價和上報價格，以及房產(chǎn)部門統(tǒng)計后的價格，中間又有多少差異變化？把這部分算進的延安房價指數(shù)，對如今以商品房為主的新盤價格，又有多少參考價值？

所以，別說延安未來的房價，延安過去的房價都是一團迷霧。只有拉長到十年左右的時間段，你才能感覺到整體房價的起伏。請看香港幾十年的房價走勢圖，3-5年內(nèi)，你根本看不來大的起伏，放到30年的歷史長河里，才能初見端倪。而延安真正的商品房銷售發(fā)端，也不過十來年而已。