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物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小,一個(gè)單元住宅可以是物業(yè),一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè),同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)物業(yè)管理各方合法權(quán)益,營造良好居住環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理,適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理),是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理,維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 建立健全社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制,發(fā)揮社區(qū)黨組織在基層社會(huì)治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用。
第四條 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo),將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社會(huì)治理體系;制定扶持政策,引導(dǎo)老舊小區(qū)、保障性住房的業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)管理活動(dòng);建立完善部門聯(lián)動(dòng)管理體制,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理工作中的突出問題,提高物業(yè)服務(wù)和管理水平。
第五條 市、縣級物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理工作。
公安、價(jià)格、規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、城市管理、衛(wèi)生健康、應(yīng)急管理、市場監(jiān)督管理、人民防空、燃?xì)夤芾�、供排水管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé),建立物業(yè)投訴處理等制度,會(huì)同物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示相關(guān)職責(zé)事項(xiàng)和聯(lián)系方式,依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。
社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第六條 市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門組織建立物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái),用于電子投票、信息公開、招投標(biāo)、糾紛投訴處理等。市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)應(yīng)當(dāng)納入市人民政府的公共服務(wù)平臺(tái)。
鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù),提高物業(yè)服務(wù)水平。
第七條 物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)建立完善行業(yè)誠信和自律機(jī)制,協(xié)助物業(yè)管理主管部門做好信用信息管理,維護(hù)業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。
第八條 建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度,業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)開展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動(dòng)。具體辦法由市物業(yè)管理主管部門制定。
第二章 業(yè)主和業(yè)主組織
第九條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利、履行義務(wù)。
第十條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第十一條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請后六十日內(nèi),組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安派出所等派員組成�;I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生�;I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù),其中業(yè)主成員不少于百分之六十。
籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十二條 首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約的示范文本由市物業(yè)管理主管部門制定。
第十三條 業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的,可以成立業(yè)主代表大會(huì),履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。
同一物業(yè)管理區(qū)域有兩幢以上房屋的,可以按幢、單元或者結(jié)合實(shí)際情況組成業(yè)主小組,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前應(yīng)當(dāng)征集本小組業(yè)主的意見和建議,需要業(yè)主書面投票表決的,由業(yè)主本人簽字確認(rèn)。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有較強(qiáng)的公信力和組織能力、模范履行業(yè)主義務(wù)的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)由五至十一人單數(shù)組成,每屆任期三至五年。
鼓勵(lì)和支持業(yè)主中的中共黨員、人大代表、政協(xié)委員和其他社會(huì)知名人士參加業(yè)主委員會(huì)選舉。
第十五條 業(yè)主有下列情形之一的,不得作為首次業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)委員候選人:
(一)正在被執(zhí)行刑事處罰的;
(二)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、違法出租房屋、侵占公共場所等物業(yè)管理相關(guān)違法行為且未改正的;
(三)無故欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者住宅專項(xiàng)維修資金且未改正的;
(四)有較為嚴(yán)重的個(gè)人不良信用記錄或者嚴(yán)重違反社會(huì)公德造成不良影響的;
(五)本人、配偶及其直系親屬與為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有利害關(guān)系的;
(六)索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)物或者其他利益的;
(七)法律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)及其委員不得有下列行為:
(一)阻撓業(yè)主大會(huì)行使職權(quán),拒絕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定;
(二)違反規(guī)定使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章;
(三)轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄有關(guān)文件、資料,或者拒絕、拖延提供業(yè)主有權(quán)查詢的文件、資料;
(四)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定,擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同;
(五)挪用、侵占物業(yè)公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);
(六)索取、收受房屋建設(shè)、物業(yè)服務(wù)、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財(cái)物或者其他利益;
(七)利用職務(wù)之便為自己或者他人在物業(yè)收費(fèi)、停車等方面謀取不當(dāng)利益;
(八)挪用住宅專項(xiàng)維修資金;
(九)打擊報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴人、舉報(bào)人;
(十)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主委員會(huì)委員有前款規(guī)定行為之一的,應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則予以罷免�?h級物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)、協(xié)助。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,并及時(shí)更新:
(一)業(yè)主委員會(huì)委員名單、職責(zé)分工和聯(lián)系方式;
(二)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定;
(三)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)每半年的工作經(jīng)費(fèi)收支情況和業(yè)主委員會(huì)委員工作補(bǔ)貼等費(fèi)用情況;
(四)業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員交納住宅專項(xiàng)維修資金情況、每年交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、公共能耗費(fèi)、停車費(fèi)等情況以及停車位使用情況;
(五)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示的信息。
前款第一項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長期公示,第二項(xiàng)至第四項(xiàng)公示時(shí)間不得少于六十日。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的,縣級物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正;拒不改正的,由縣級物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì):
(一)不能正常開展工作的;
(二)委員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的;
(三)不依法履行職責(zé),嚴(yán)重影響社區(qū)和諧穩(wěn)定的。
實(shí)行差額選舉的業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)缺員時(shí),可以從候補(bǔ)委員中按照得票多少順序依次遞補(bǔ)。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿三個(gè)月前,應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居(村)民委員會(huì)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)成立換屆工作小組,由換屆工作小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。換屆工作小組人員構(gòu)成參照首次業(yè)主大會(huì)籌備組人員構(gòu)成。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆工作小組成立之日起十日內(nèi),將其保管的財(cái)務(wù)賬簿憑證、業(yè)主名冊、會(huì)議記錄、文書檔案等資料、印章以及其他屬于業(yè)主所有的財(cái)物移交街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)保管。不按時(shí)移交的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交;拒不移交的,公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助移交。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)備案后十日內(nèi),將其保管的前款所列資料、印章、財(cái)物等移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第二十一條 有下列情形之一的,可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé):
(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的;
(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立,經(jīng)縣級物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的;
業(yè)主委員會(huì)長期不能正常開展工作,經(jīng)縣級物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)多次指導(dǎo)重新選舉,不能產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)的,可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行其職責(zé)。
物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)期間,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)對能夠成立業(yè)主大會(huì)的,應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備工作,成立業(yè)主大會(huì);能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第二十二條 物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立,成員由業(yè)主以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、公安派出所等派員組成。
物業(yè)管理委員會(huì)的人數(shù)為九至十三人的單數(shù),其中業(yè)主成員不少于百分之六十。業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在符合業(yè)主委員會(huì)委員任職條件的業(yè)主中推薦產(chǎn)生。
第二十三條 物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)向縣級物業(yè)管理主管部門備案,并可以持備案回執(zhí)刻制印章。備案事項(xiàng)變更時(shí),應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)書面報(bào)告?zhèn)浒竼挝弧?/p>
物業(yè)管理委員會(huì)成員名單、備案及變更情況應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第二十四條 物業(yè)管理委員會(huì)自新的業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生或者原業(yè)主委員會(huì)恢復(fù)履行職責(zé)之日起停止履行職責(zé),并于十日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)物,移交后自動(dòng)解散。
第二十五條 單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè),業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定對物業(yè)實(shí)施自行管理的,應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督指導(dǎo)下制定自行管理方案,對下列事項(xiàng)作出決定:
(一)自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限;
(二)聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案;
(三)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù);
(四)其他自行管理的內(nèi)容。
電梯、消防、人民防空、技術(shù)安全防范等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定維修和養(yǎng)護(hù)。
自行管理方案通過之日起三十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)告知全體業(yè)主和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的,經(jīng)縣級物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式選聘。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi),將合同報(bào)縣級物業(yè)管理主管部門和價(jià)格主管部門備案。
第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi),用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。
第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前,與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定履行承接查驗(yàn)義務(wù)。承接查驗(yàn)可以委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行,可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)管理主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)派員參加。承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)由前期物業(yè)服務(wù)合同約定,沒有約定或者約定不明的,由建設(shè)單位承擔(dān)。
承接查驗(yàn)后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,對承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等作出約定。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議,與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)辦理物業(yè)交接手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)向縣級物業(yè)管理主管部門辦理備案手續(xù)。
物業(yè)交接后,發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題,影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè),因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的,依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二十九條 新建住宅項(xiàng)目,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并無償移交。其中,用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的,應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定,一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。住宅小區(qū)分期建設(shè)的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期建設(shè)的面積和進(jìn)度按比例合理配建物業(yè)服務(wù)用房或者提供滿足物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的臨時(shí)用房。
物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e,其所有權(quán)屬于全體業(yè)主,任何單位和個(gè)人不得擅自占用。
第三十條 前期物業(yè)管理期間,有下列情形之一的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè):
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出的;
(二)物業(yè)服務(wù)不符合約定,建設(shè)單位要求限期整改,拒不整改或者達(dá)不到整改要求,建設(shè)單位依法提前解除合同的;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照的;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第四章 物業(yè)保修金與住宅專項(xiàng)維修資金
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議。
第三十二條 建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記前,應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金,用于物業(yè)保修期內(nèi)建設(shè)單位不履行保修責(zé)任,或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的維修費(fèi)用列支。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。
第三十三條 物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題,保修金交存期滿仍未修復(fù)的,保修金交存期延長至修復(fù)完成。
物業(yè)保修期內(nèi),物業(yè)保修金不足以支付物業(yè)維修費(fèi)用的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足;物業(yè)保修期滿后,物業(yè)保修金有余額的,應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。
第三十四條 物業(yè)保修金實(shí)行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、�?顚S谩⒄O(jiān)管的原則,由縣級物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一管理。
物業(yè)保修金管理辦法由市人民政府制定。
第三十五條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時(shí),將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。在國家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè),由建設(shè)單位先行交存住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,專項(xiàng)用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。
新建商品住宅物業(yè)配置電梯的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金,專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造,并提供專項(xiàng)分賬等資料。該資金歸業(yè)主所有,納入住宅專項(xiàng)維修資金管理。
第三十六條 業(yè)主大會(huì)成立前,住宅專項(xiàng)維修資金由維修資金管理部門代管;業(yè)主大會(huì)成立后,可以決定自行管理,也可以決定繼續(xù)由維修資金管理部門代管,決定自行管理的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國家和省相關(guān)規(guī)定,建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度,接受監(jiān)督。
第三十七條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用,按照下列規(guī)定可以在住宅專項(xiàng)維修資金中列支:
(一)部分共用部分的所需費(fèi)用,由擁有部分共用部分的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān);有約定的,按照約定。
(二)全體共用部分所需的費(fèi)用,由全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān);有約定的,按照約定。
前款涉及未售出的房屋或者公有住房的,建設(shè)單位或者公有住房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
房屋未交存住宅專項(xiàng)維修資金或者住宅專項(xiàng)維修資金余額不足的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自擁有的物業(yè)建筑面積比例按照本條第一款規(guī)定的原則分擔(dān)、續(xù)籌;有約定的,按照約定。
第三十八條 發(fā)生下列緊急情形之一,需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造,相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案,經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置:
(一)屋面、外墻防水損壞造成滲漏的;
(二)電梯故障危及人身安全的;
(三)公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重,危及人身安全的;
(四)樓體外立面有脫落危險(xiǎn)的;
(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,以及二次供水水泵運(yùn)行中斷,危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;
(六)消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙,存在重大火災(zāi)隱患的;
(七)危及房屋使用和人身、財(cái)產(chǎn)安全的其他緊急情況。
應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過審計(jì)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示后,從相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄А?/p>
第三十九條 住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)的決定,續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金。
第四十條 住宅專項(xiàng)維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)依法履行維修資金保值增值的責(zé)任。
業(yè)主大會(huì)決定自行管理住宅專項(xiàng)維修資金的,保值增值方案和增值分配方案由業(yè)主大會(huì)按照國家和省相關(guān)規(guī)定決定。
第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域可以設(shè)立維修資金統(tǒng)籌分賬。統(tǒng)籌維修資金主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用以及受益人為全體業(yè)主或者無法界定受益人的項(xiàng)目維修、更新和改造。
統(tǒng)籌維修資金由下列渠道籌集:
(一)利用物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主共有的道路或者其他場地上的停車位、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的百分之七十,業(yè)主大會(huì)另有約定的,從其約定;
(二)維修資金增值(孳息)部分支付業(yè)主房屋分戶賬滾存剩余的資金;
(三)共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢回收的殘值;
(四)人民防空工程年度平戰(zhàn)結(jié)合收入中依照有關(guān)規(guī)定提取的資金;
(五)業(yè)主共同決定以及其他應(yīng)當(dāng)計(jì)入的資金。
第四十二條 住宅專項(xiàng)維修資金的代管部門、業(yè)主委員會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目,并將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,公示時(shí)間不得少于六十日:
(一)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額;
(二)發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r;
(三)業(yè)主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額;
(四)其他有關(guān)維修資金使用和管理情況。
業(yè)主對公示、查詢的情況有異議的,可以要求復(fù)核,代管部門、業(yè)主委員會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第五章 物業(yè)服務(wù)與監(jiān)管
第四十三條 縣級物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)為建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。
鼓勵(lì)、引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)通過物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái),采用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)管理招投標(biāo)辦法由市物業(yè)管理主管部門制定。
第四十四條 市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市市場監(jiān)督管理部門制定前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi),將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)縣級物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。
第四十五條 業(yè)主大會(huì)可以委托第三方評估機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評估,并向全體業(yè)主公布評估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評估活動(dòng)。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,并及時(shí)更新:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人情況、聯(lián)系方式、投訴電話;
(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況;
(三)電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;
(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電費(fèi)分?jǐn)傄约拔飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益收支情況;
(五)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車車位的收益收支情況;
(六)住宅專項(xiàng)維修資金使用及業(yè)主分?jǐn)偳闆r;
(七)物業(yè)承接查驗(yàn)情況;
(八)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長期公示;第四項(xiàng)至第六項(xiàng)應(yīng)當(dāng)至少每年公示一次,第七項(xiàng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理備案后公示,公示時(shí)間均不得少于六十日。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理的,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù),并移交下列資料:
(一)承接查驗(yàn)資料;
(二)業(yè)主信息資料;
(三)電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊、維護(hù)保養(yǎng)記錄及聯(lián)系方式等相關(guān)資料;
(四)物業(yè)管理用房、業(yè)主共用的場地和設(shè)施設(shè)備資料;
(五)物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料;
(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護(hù)資料;
(七)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用交納記錄等資料;
(八)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的,應(yīng)當(dāng)在縣級物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)、監(jiān)督下對物業(yè)共用部位、電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用維護(hù)現(xiàn)狀予以確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)可以聘請第三方評估機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場查驗(yàn)。
對拒不退出或者移交資料的,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)請求,公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助;有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的,由公安機(jī)關(guān)依法處理。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車停放費(fèi)和其他服務(wù)費(fèi)。
普通住宅的前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車停放費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),業(yè)主大會(huì)成立后,是否實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)由業(yè)主大會(huì)決定;非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi),實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理主管部門每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評估,并根據(jù)評估結(jié)果適時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整。
第四十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、公共能耗費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。
業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,經(jīng)催交仍逾期未交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請調(diào)解、提起訴訟或者申請仲裁。
縣級人民政府、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制,鼓勵(lì)、倡導(dǎo)當(dāng)事人優(yōu)先選擇基層人民調(diào)解委員會(huì)就地解決物業(yè)糾紛。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合做好物業(yè)糾紛化解工作。
第五十條 物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物,擅自改變房屋外觀;
(二)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu),擅自改變門窗位置,超荷載存放物品;
(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;
(四)擅自占用、挖掘道路、場地、地下空間,侵占或者損毀樹木、綠地、景觀;
(五)擅自在樓道等公共部位堆放物品;
(六)違反有關(guān)人均面積、使用功能、消防安全等規(guī)定出租房屋;
(七)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品;
(八)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材,妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;
(九)破壞或者擅自改造人防工程;
(十)擅自設(shè)置停車泊位、違規(guī)停放車輛;
(十一)擅自在公共走道、樓梯間、門廳內(nèi)為電動(dòng)自行車充電;
(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;
(十三)高空拋物、露天焚燒、在雨水污水分流地區(qū)將污水排入雨水管網(wǎng)、違反垃圾分類管理規(guī)定處理垃圾;
(十四)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動(dòng);
(十五)擅自架設(shè)電線、電纜,擅自遷改供排水、燃?xì)夤芫€等;
(十六)擅自改變房屋、車庫及附屬用房的用途;
(十七)法律、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)違法使用物業(yè)行為的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止,并向有關(guān)主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報(bào)告。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法履行安全職責(zé),發(fā)生安全事故、自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件等突發(fā)事件時(shí),應(yīng)當(dāng)立即依法采取應(yīng)急措施并向有關(guān)主管部門報(bào)告,協(xié)助做好應(yīng)急救援和處置等相關(guān)工作。
第五十三條 市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立全市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng),對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行管理。具體辦法由市物業(yè)管理主管部門制定。
第五十四條 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)對交付時(shí)間長、配套設(shè)施設(shè)備不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)制定改造提升計(jì)劃,改善居住環(huán)境。老舊住宅小區(qū)的范圍,由市、縣級人民政府確定。
第五十五條 老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、雨污水管道、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金,由政府負(fù)責(zé);業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出,由業(yè)主承擔(dān)。
第五十六條 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定政策,支持老舊住宅小區(qū)加裝電梯。
第五十七條 無物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)可以依托社區(qū)居民委員會(huì)實(shí)行自治管理。
第六章 法律責(zé)任
第五十八條 違反本條例第十六條第一款規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)及其委員侵犯業(yè)主合法權(quán)益的,按照以下規(guī)定處理:
(一)違反第一項(xiàng)至第七項(xiàng)規(guī)定,有阻撓業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)等行為的,由縣級物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以通告;
(二)違反第八項(xiàng)規(guī)定,挪用住宅專項(xiàng)維修資金的,由縣級房地產(chǎn)主管部門依法處理;
(三)業(yè)主委員會(huì)委員構(gòu)成違反治安管理行為的,由縣級公安機(jī)關(guān)依法處理。
第五十九條 違反本條例第十七條第一款規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)未按照要求公示業(yè)主委員會(huì)委員名單等信息的,由縣級物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以通告。
第六十條 違反本條例規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形的,按照以下規(guī)定處理:
(一)違反本條例第二十八條第一款規(guī)定,承接物業(yè)未進(jìn)行查驗(yàn)的,由縣級物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正,并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
(二)違反本條例第四十六條第一款第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定,未公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等信息或者公示失實(shí)信息的,由縣級市場監(jiān)督管理部門責(zé)令限期改正,逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款;違反第七項(xiàng)規(guī)定,未公示物業(yè)承接查驗(yàn)情況的,由縣級物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正,逾期不改正的,處一萬元以上十萬元以下罰款。
(三)違反本條例第四十七條第一款規(guī)定,退出物業(yè)管理,未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)的,由縣級物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正,逾期不改正的,處五萬元以上二十萬元以下罰款。
第六十一條 違反本條例規(guī)定,建設(shè)單位有下列情形的,按照以下規(guī)定處理:
(一)違反本條例第二十九條第一款規(guī)定,未按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務(wù)用房的,由縣級房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處十萬元以上五十萬元以下罰款;
(二)違反本條例第三十二條、第三十三條第二款規(guī)定,未按照要求交存或者補(bǔ)足物業(yè)保修金的,由縣級物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正,逾期不改正的,處二十萬元以上三十萬元以下罰款。
第七章 附則
第六十二條 本條例規(guī)定的行政處罰,按照相對集中行政處罰權(quán)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)由其他執(zhí)法主體實(shí)施的,依照其規(guī)定執(zhí)行。
第六十三條 本條例自2020年10月1日起施行。
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