隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系�！段飿I(yè)管理條例》是根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理條例>的決定》修訂的，為的是規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的法律條例。

第一章　總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條　本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，或者通過其他形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條　省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

市（州）、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé):

（一）對業(yè)主大會和業(yè)主委員會業(yè)務(wù)的指導(dǎo)和監(jiān)督；

（二）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同簽訂的監(jiān)督管理；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價；

（四）專項維修資金和物業(yè)保修金交存、使用的監(jiān)督管理；

（五）物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理；

（六）物業(yè)承接查驗、退出交接活動的指導(dǎo)和監(jiān)督；

（七）處理在物業(yè)管理活動中的投訴；

（八）其他監(jiān)督管理職責(zé)。

縣級以上人民政府發(fā)展和改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、財政、公安、民政、衛(wèi)生計生、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理和服務(wù)工作。

第四條　街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

社區(qū)居（村）民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條　街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位等各方代表組成，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)召集。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列重大問題:

（一）業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)；

（二）業(yè)主委員會成立、換屆過程中出現(xiàn)的問題；

（三）物業(yè)服務(wù)合同履行過程中出現(xiàn)的問題；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題；

（五）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

第六條　縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定扶持政策，加強行業(yè)管理，提高專業(yè)化水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

第七條　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，提高物業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法誠信經(jīng)營，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

第二章　物業(yè)管理區(qū)域與相關(guān)配置

第八條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以土地使用權(quán)證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。物業(yè)設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售前，向項目所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門等單位的意見后劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域核定內(nèi)容在商品房銷售現(xiàn)場進(jìn)行公示。

第十條　尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府征求業(yè)主、社區(qū)居（村）民委員會的意見，結(jié)合社區(qū)居（村）民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十一條　縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、共有部分情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項。

第十二條　建設(shè)單位新建住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位，按照下列要求無償配置物業(yè)服務(wù)用房:

（一）物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積千分之三的比例配置，且不得低于七十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，按照超過部分建筑面積千分之一的比例增加配置。物業(yè)服務(wù)用房不包含門崗值班室。

（二）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電、暖、衛(wèi)、采光等基本使用功能和條件，配置獨立的水、電、暖等計量裝置。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，面積不得低于二十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，面積不得低于四十平方米。

物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

第十三條　城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等作為規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)進(jìn)行審查。

房地產(chǎn)行政主管部門或者不動產(chǎn)登記機構(gòu)，在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核查，并在房屋登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和位置。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將相關(guān)信息在商品房銷售現(xiàn)場或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第十四條　新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應(yīng)當(dāng)按照專有部分一戶一表、共有部分獨立計量表配置。信息通信、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

配套設(shè)施不齊全的老舊住宅區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)配合縣級以上人民政府采取措施逐步改造，實現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的分戶計量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為改造工作提供便利。

第十五條　新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計量表和分戶計量表以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范設(shè)計，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，并與建設(shè)項目同步設(shè)計、同步施工、同步交付。所需費用依照國家和省住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定的有關(guān)工程計價規(guī)定確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工。

建設(shè)單位在竣工驗收后，應(yīng)當(dāng)將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營單位。專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收，并負(fù)責(zé)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變（配）電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。

第十六條　本條例實施前建設(shè)的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計量表和分戶計量表以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)，由業(yè)主大會決定是否移交給專業(yè)經(jīng)營單位。決定移交的，縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗收。驗收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收，并負(fù)責(zé)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新。

驗收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的整改費用由建設(shè)單位承擔(dān)，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第十七條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利:

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十八條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù):

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）遵守房屋裝飾裝修的規(guī)定；

（六）支持和配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法經(jīng)營和管理活動；

（七）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十九條　物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，履行相應(yīng)義務(wù)。

第二十條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)會同縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第二十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會:

（一）交付的房屋專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十以上；

（二）交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上；

（三）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)的百分之三十以上。

第二十二條　符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之十以上業(yè)主聯(lián)名提出成立業(yè)主大會申請后三十日內(nèi)，會同縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組建首次業(yè)主大會籌備組。

籌備召開新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會會議所需費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報送物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明、物業(yè)服務(wù)用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。

第二十四條　籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表和社區(qū)居（村）民委員會代表組成�；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不低于籌備組人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表擔(dān)任。

籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居（村）民委員會組織業(yè)主推薦。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)解決。

第二十五條　籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作:

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（四）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定候選人名單，制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)；異議成立的，籌備組應(yīng)當(dāng)對公告內(nèi)容予以修改并重新公告。

第二十六條　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第二十七條　業(yè)主大會討論決定下列事項:

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（三）選定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）新建、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）改變共有部分的用途；

（八）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

（九）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的其他事項。

決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十八條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議:

（一）百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）業(yè)主委員會委員缺員需要補選的；

（三）業(yè)主委員會決定集體辭職，需要重新選舉業(yè)主委員會的；

（四）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者需要對原物業(yè)服務(wù)合同主要事項進(jìn)行變更的；

（五）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（六）法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會會議十五日前，將會議的時間、地點、形式、議題、議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知所在地社區(qū)居（村）民委員會。

第二十九條　業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開；業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的，業(yè)主可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開；街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在接到請求之日起十日內(nèi)通知業(yè)主，并在三十日內(nèi)組織召開。

第三十條　不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居（村）民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

物業(yè)管理委員會的人員組成，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十一條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，應(yīng)當(dāng)有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管選票、表決票和委托書，以備查詢。

第三十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第三十三條　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；

（四）具有一定的組織能力和文化水平；

（五）具有與履行職責(zé)相適應(yīng)的工作時間；

（六）本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。

第三十四條　業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會每屆任期三年，委員可以連選連任，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)書面告知社區(qū)居（村）民委員會。

第三十五條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下資料向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案:

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

（二）業(yè)主大會決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員名單；

（五）其他必要資料。

業(yè)主委員會持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

第三十六條　業(yè)主委員會履行下列職責(zé):

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議，維護(hù)業(yè)主共同利益；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三十七條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況和資料:

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項；

（四）專項維修資金的籌集和使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛車位的使用、經(jīng)營情況；

（七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和工作補貼的籌集、使用情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十八條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格:

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）侵害他人合法權(quán)益的；

（五）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

第三十九條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止:

（一）不再具備業(yè)主身份的；

（二）喪失履行職責(zé)能力的；

（三）任職期間被追究刑事責(zé)任的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第四十一條　業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉，并書面報告縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。逾期未換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)、督促或者組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。

第四十二條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的前款所列財物移交給業(yè)主委員會。

第四十三條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費和補貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定，可以由全體業(yè)主分?jǐn)�，也可以從物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益中列支，但不得從物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營收益中列支。

第四章　前期物業(yè)管理

第四十四條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。但投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的，經(jīng)縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十五條　建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第四十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照國家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)的共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，并由雙方簽字確認(rèn)查驗記錄。

第四十七條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件:

（一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立合格的計量表具；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；

（四）道路、車位、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

（六）住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施；

（七）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第四十八條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、附圖；

（三）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；

（四）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（五）供水、供電、供氣、供熱、信息通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

（六）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（七）業(yè)主名冊；

（八）物業(yè)管理必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補交的具體時限。

第四十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù):

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他與承接查驗有關(guān)的資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。

第五十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。

第五章　物業(yè)管理服務(wù)

第五十一條　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書或者培訓(xùn)合格證書。

省外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本省從事物業(yè)服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)?shù)绞∪嗣裾�府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)核驗備案手續(xù)。本省物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務(wù)項目，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第五十二條　業(yè)主大會可以決定采用招投標(biāo)或者協(xié)議的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會決定采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會按照國家有關(guān)規(guī)定組織招投標(biāo)。

業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會擬訂選聘方案，提請業(yè)主大會投票表決。

物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的活動。

第五十三條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。

第五十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供下列服務(wù):

（一）物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理；

（二）公共秩序維護(hù)、安全防范、車輛停放管理；

（三）環(huán)境衛(wèi)生清潔和公共綠化養(yǎng)護(hù)；

（四）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；

（五）物業(yè)檔案及相關(guān)資料的保管；

（六）其他物業(yè)管理服務(wù)事項。

第五十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。

第五十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)維修和養(yǎng)護(hù)電梯、壓力容器等特種設(shè)備，并向特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)申請定期檢驗。

第五十七條　物業(yè)服務(wù)收費遵循公平、合理、質(zhì)價相符的原則，收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)服務(wù)等級、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對應(yīng)。具體收費標(biāo)準(zhǔn)和收費事項由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)收費管理辦法由省人民政府價格主管部門會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。

第五十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)等事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期將物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費分?jǐn)偳闆r如實公示。

物業(yè)服務(wù)費按月計收，最長預(yù)收期限不得超過六個月，業(yè)主自愿交納的除外。

第五十九條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主未按約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請求物業(yè)所在地社區(qū)居（村）民委員會進(jìn)行調(diào)解，也可以按照合同約定依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付后，業(yè)主未實際入住使用的，應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費總額百分之七十的費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以存在開發(fā)建設(shè)遺留問題、未享受物業(yè)服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等理由拒交物業(yè)服務(wù)費用。

第六十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)管理服務(wù)，不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用、不配合管理等為由減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

第六十一條　供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用。業(yè)主專有部分使用的，由業(yè)主承擔(dān)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)；部分業(yè)主或者全體業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)。

專業(yè)經(jīng)營單位不得對符合條件的用戶無正當(dāng)理由拒絕服務(wù)或者停止服務(wù)，不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用或者提供無償服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

第六十二條　規(guī)劃設(shè)計為集中供熱的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主要求停止供熱的，應(yīng)當(dāng)在本供熱期開始三十日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議，并交納采暖費總額百分之五十的費用。可能危害其他用戶用熱或者影響室內(nèi)公共設(shè)施安全運行的不得停止用熱。

具備供熱計量條件的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)實行供熱計量收費制度。

第六十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案。發(fā)生突發(fā)性自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件、火災(zāi)和供水、供電、供氣、特種設(shè)備等安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)部門和專業(yè)經(jīng)營單位報告，并協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)人員在從事物業(yè)服務(wù)活動時，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第六十四條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三十日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前書面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會，同時書面告知縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者選聘決定，也沒有要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同有效期自動延續(xù)至新的物業(yè)合同約定提供物業(yè)服務(wù)之日止。

第六十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)合同終止之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會履行下列交接義務(wù):

（一）移交物業(yè)服務(wù)用房等共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備；

（二）移交本條例第四十八條規(guī)定的資料；

（三）移交物業(yè)檔案、維修和保養(yǎng)物業(yè)形成的技術(shù)資料及保養(yǎng)記錄；

（四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)；不得損壞、隱匿、銷毀有關(guān)資料和財物。

第六十六條　業(yè)主共同決定對物業(yè)實施自行管理的，應(yīng)當(dāng)就管理事項、管理實施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)、人員雇傭、管理費用等事項共同作出約定。

自行管理可以采取由業(yè)主直接執(zhí)行管理事務(wù)、選舉業(yè)主委員會或者成立其他管理機構(gòu)統(tǒng)一執(zhí)行管理事務(wù)以及業(yè)主共同決定的其他形式進(jìn)行。自行管理應(yīng)當(dāng)推選管理負(fù)責(zé)人。

第六十七條　自行管理的業(yè)主委員會、管理負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每半年公布管理費用的收支情況。業(yè)主針對收支情況提出的詢問，業(yè)主委員會、管理負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

第六十八條　縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)幫助本轄區(qū)內(nèi)自行管理的小區(qū)做好物業(yè)服務(wù)工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

第六十九條　縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行規(guī)范化考核。

第六章　物業(yè)的使用和維護(hù)

第七十條　業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

第七十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

（一）擅自改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；

（三）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（五）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（六）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

（七）排放有毒、有害物質(zhì)；

（八）隨意堆放、傾倒、拋擲垃圾、雜物和露天焚燒；

（九）制造超標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

（十）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

（十一）占用、堵塞消防通道、安全出口，損壞消防設(shè)施、器材；

（十二）違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營、停放車輛；

（十三）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第七十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施確需改變用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會討論決定同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。

因維修物業(yè)或者公共利益確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第七十三條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意后，依法辦理相關(guān)手續(xù)。

住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，并按照非住宅類用房收取物業(yè)服務(wù)費。

第七十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定車庫、車位的出售、附贈或者出租方式、租售價格、租售時間、租售期限等內(nèi)容。

建設(shè)單位不得將物業(yè)配套的車庫、車位出售給業(yè)主以外的其他人。業(yè)主要求承租尚未出售并空置的車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，車庫、車位有空余的，可以臨時出租給其他人，租賃合同期限不得超過六個月。

第七十五條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，條件允許并經(jīng)業(yè)主大會同意，可以在業(yè)主共有的道路、場地新劃定車位，用于業(yè)主停車。新劃定車位不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

車輛停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規(guī)定確定收費標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主對車輛停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

第七十六條　利用業(yè)主共有部分及其附屬設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。經(jīng)營所得收益，屬于全體業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

業(yè)主大會決定利用共有部分及其附屬設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，并向其支付報酬。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營所得收益單獨分類列賬，每半年公布一次經(jīng)營所得收益收支情況，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第七十七條　執(zhí)行公務(wù)的公安、消防、救護(hù)、搶險、環(huán)衛(wèi)、郵遞、信息通信等特種車輛以及為業(yè)主提供配送、搬家、維修等服務(wù)的車輛，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放，免交停車費。因業(yè)主需要進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時停車未超過半小時的，免交停車費。

大型車輛、載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品和危險化學(xué)品的車輛不得進(jìn)入住宅小區(qū)。

第七十八條　業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定以及管理規(guī)約，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、物業(yè)使用人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝飾裝修活動進(jìn)行監(jiān)督和巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。

第七十九條　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

第八十條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金交存至房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的專戶，專項用于保修期內(nèi)物業(yè)的維修。

第八十一條　住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

專項維修資金的交存、使用、管理按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，接受審計、財政主管部門的監(jiān)督管理及業(yè)主的查詢。

第八十二條　專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存百分之三十的，由業(yè)主大會決定續(xù)交方案。

第八十三條　發(fā)生下列緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主、社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)先行采取應(yīng)急措施，同時由業(yè)主委員會向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門提出緊急情況維修申請報告，房地產(chǎn)行政主管部門接到報告后，應(yīng)當(dāng)在三個工作日內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)。經(jīng)核準(zhǔn)后，維修、更新和改造的費用在專項維修資金中列支:

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重安全隱患的；

（三）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；

（四）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（五）其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。

發(fā)生前款所列情形，未按規(guī)定實施維修、更新和改造的，房地產(chǎn)行政主管部門可以組織代為維修，維修費用在專項維修資金中列支。

第八十四條　已由專業(yè)經(jīng)營單位接收的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新等費用，由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，不得從專項維修資金中列支。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或者損壞時，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

第七章　法律責(zé)任

第八十五條　違反本條例規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)已規(guī)定法律責(zé)任的，從其規(guī)定。

第八十六條　建設(shè)單位有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰:

（一）違反本條例第十二條規(guī)定，未按照要求配置物業(yè)服務(wù)用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

（二）違反本條例第四十四條規(guī)定，未通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下罰款。

（三）違反本條例第七十四條規(guī)定，未按規(guī)定出售或者出租車庫、車位的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

（四）違反本條例第八十條規(guī)定，在保修期內(nèi)未按國家規(guī)定履行保修責(zé)任的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第八十七條　供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰:

（一）違反本條例第十五條、第十六條規(guī)定，無正當(dāng)理由拒絕、拖延組織安裝施工、驗收的，或者拒絕接收住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的，責(zé)令限期改正；影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）違反本條例第十五條、第十六條、第八十四條規(guī)定，未履行管理、維修、養(yǎng)護(hù)、更新義務(wù)及承擔(dān)相關(guān)費用的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

（三）違反本條例第六十一條規(guī)定，無正當(dāng)理由拒絕或者停止服務(wù)的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款。

第八十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰:

（一）違反本條例第四十六條規(guī)定，承接物業(yè)未進(jìn)行查驗的，責(zé)令限期改正，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

（二）違反本條例第四十九條、第五十一條、第五十三條規(guī)定，未按照規(guī)定進(jìn)行備案的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

（三）違反本條例第五十八條規(guī)定，未按規(guī)定公示有關(guān)物業(yè)管理事項的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

（四）違反本條例第六十條規(guī)定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，降低其資質(zhì)等級，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處五千元以上二萬元以下罰款；造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任。

（五）違反本條例第六十四條、第六十五條規(guī)定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，未履行交接義務(wù)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；損壞、隱匿、銷毀有關(guān)資料和財物的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任。

（六）違反本條例第七十六條第二款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營所得收益收支情況的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

第八十九條　業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，由相關(guān)行政主管部門予以處罰:

（一）違反本條例第七十一條第一款第三項規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，可以處一萬元以上五萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

（二）違反本條例第七十一條第一款第四項、第五項規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀的，由縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可以處二千元以上一萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處二萬元以上十萬元以下罰款；逾期未改正的，由縣級人民政府依法組織強制拆除或者恢復(fù)原狀。

（三）違反本條例第七十三條規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，由業(yè)主委員會根據(jù)管理規(guī)約約定進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理；協(xié)調(diào)、處理不成的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同工商、環(huán)保、衛(wèi)生等有關(guān)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處五千元以上二萬元以下罰款。

第九十條　房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他有關(guān)行政主管部門工作人員有下列情形之一的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任:

（一）未按照本條例規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的；

（二）未按照本條例規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的；

（三）未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的；

（四）違法實施行政許可或者行政處罰的；

（五）對物業(yè)管理活動中的投訴，不及時受理，依法調(diào)處的；

（六）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報后不及時查處的；

（七）截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付住宅專項維修資金的；

（八）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。

第八章　附則

第九十一條　本條例下列用語的含義:

（一）最終用戶，是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。

（二）專有部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋（含整棟建筑物）、車位、攤位，以及規(guī)劃專屬于特定房屋且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等特定空間。其具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

（三）共有部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有道路或者其他場地設(shè)置的車位；建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

（四）共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

（五）有利害關(guān)系的業(yè)主，是指本幢建筑物內(nèi)的其他業(yè)主及本幢建筑物之外能證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的業(yè)主。

第九十二條　本條例自2015年7月1日起施行。